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【地產專欄】蔡志雄:租屋專法上線 房東入侵住宅免責?

要說起房東最頭疼的事,排名第1的是報稅,另一個就是擔心租約到期房客不搬走!為健全住宅租賃制度,租屋專法上線後,租約到期,房東登門是否不在觸犯法律?

 

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▲租約到期房客不搬走,房東私自處理可能判有罪。圖片來源:Flickr@Hartfried Schmid  https://ppt.cc/fiDaxx

這的確是個大問題,因為就算租約到期了,房東也不能為所欲為,例如臺灣高等法院2015年度上易字第210號判決,案例裡租約已經消滅了,甚至房客還簽下同意限時搬離,逾時房東親自搬清屋內所有東西之紙條,時間到了房客沒搬,房東不但進入房客的房間,甚至還把房門都拆了,結果被法院判決侵入住居有罪。

原由不同 結果也會不同

租約消滅了,房客也簽了同意書還判有罪?沒錯!法院認為房東只是取得對房客租賃物的返還請求權,但是租賃物仍由房客占有使用,還沒還給房東,房客拒不返還這是屬於民事糾紛,依程序應該要起訴請求法院判決,取得執行名義後才可以聲請法院強制執行,法律不容許私人用強制手段介入,自行實現權利,否則法律規範將形同虛設。

當然,也有不同的判決結果,像是臺灣高等法院2007年度上易字第382號判決的案例,租約到期了,房東進入出租給房客的房子,不理會房客要求離開,依然留滯屋內,最後法院判決侵入住居無罪。因為房東是為了查看房屋漏水狀況、等待水電工到場以及協商房客何時搬遷才留滯在屋內,所以算是有正當理由。

類似的案例結果卻大不相同,所以說房東會頭疼是有道理的。如果法律不能給房東保障,導致房東不願意將房屋出租,這也會造成房客的傷害。

租屋專法遺留物處理新規定

於是,此次租屋專法也就是「租賃住宅市場發展及管理條例」中特別規定,租賃契約消滅時,應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備的點交。如果一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同就視為完成點交,假如點交後,尚有遺留物,除了另有約定外,經房東定期催告仍不取回就視為拋棄所有權,處理費用由押金中扣除,不足還可以請房客給付。

租屋專法實施之後,房東侵入住居有罪的案例應該會因此大大減少,至於實際案例有罪或無罪的狀況,就有待日後好好觀察法院判決的標準了!