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頂樓平台專有使用權別濫用

【文/住展房屋網】過去在不動產交易上,建商常以較高價格出售頂樓房子,很多頂樓的住戶因此認為他們有使用頂樓平台的專有權利,已經形成一種習慣。但法院並不承認這種說法,法院指出,法律上所未規定,始有習慣之適用,而屋頂平台屬共有物,共有物的使用收益須經全體共有人同意,此有法律明文規定,並無頂樓住戶所稱的社會習慣之適用。

張姓女子住在新北市一棟四層公寓的三樓,她不滿住在四樓的廖姓屋主在屋頂平台搭建違建,並擅自在通往屋頂平台的樓梯間裝設鐵門,加設鎖具予以封閉,還於天井上方增設熱水器,妨礙住戶享有採光及通風之權利,提告要求廖女將屋頂平台的違建拆除。

 

 

在頂樓平台搭蓋違建

廖女則表示,原屋主在民國七十年間就在頂樓平台搭蓋違建,當時原屋主曾與同棟之其他住戶有分管協議,約定頂樓住戶得使用違建。她於民國九十六年向原屋主買四樓房子,同樣就違建之使用與同棟之住戶達成協議,因而取得使用頂樓平台及違建部分之權利。

廖女並抗辯這棟公寓在民國六十三年完工,依當時之習慣,公寓頂層住戶占有、使用頂樓平台,甚而搭蓋違建,極為尋常。

新北地院認為,民法第一條規定「民事,法律所未規定者,依習慣;無習慣者,依法理。」因此,法律上所未規定,始有習慣之適用,而屋頂平台屬共有物,共有物的使用收益須經全體共有人同意,此有法律明文規定,並無頂樓住戶抗辯所稱的社會習慣之適用。

不得違反原使用目的

法院指出,即使大樓住戶間有分管約定,頂樓住戶有頂樓平台的使用專用權,但頂樓住戶使用時仍應不得違反屋頂平台的法定使用目的,屋頂平台本具有可供避難使用之用途,屋頂平台之設計既屬平台,自應保持平台之原狀,依其性質、構造而為使用,始得謂符合分管契約之約定。

廖女於屋頂平台上占有使用違建,甚至將通往屋頂平台公共樓梯間之鐵門上鎖,非由其提供鑰匙不得自由出入,已妨礙供避難使用之用途,顯非依屋頂平台之性質及構造而為原狀使用,且原先建築物之承載強度係以四層樓之設計來計算,現於平台增建增加重量,對於原先建物之結構安全不無影響,廖女雖抗辯違建皆為原屋主早期搭蓋之舊有違建,但仍然逾越屋頂平台之使用目的。

法院因此判決廖女敗訴,應將頂樓平台的違建拆除,並應將公共樓梯間鐵門上之門鎖拆除,將屋頂平台返還予其餘全體共有人。